Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ancien mais vous ne savez pas par où commencer ? Découvrez les avantages fiscaux liés à ce type d’investissement.
Investir dans l’ancien est une stratégie d’investissement immobilier qui peut offrir des avantages fiscaux intéressants. En effet, en achetant un bien immobilier ancien et en le rénovant, vous pouvez bénéficier de dispositifs fiscaux permettant de réduire votre impôt sur le revenu et/ou sur la fortune immobilière. Voici un aperçu des principaux dispositifs en la matière.
La loi Malraux
La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de restauration engagés, dans la limite de 100 000 euros par an. Le taux de réduction varie selon la zone d’implantation du bien et peut atteindre 30 %.
Le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie, créé en 2019, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans un bien immobilier ancien à rénover dans certaines villes éligibles. La réduction d’impôt est de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’acquisition du bien, selon la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans). Le bien doit être loué nu à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans.
La loi Pinel ancien
La loi Pinel ancien permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans un bien immobilier ancien à rénover dans certaines communes éligibles. La réduction d’impôt est de 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l’investissement, selon la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans). Le bien doit être loué nu à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans.
Le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans une résidence services pour étudiants, seniors ou touristes. La réduction d’impôt est de 11 % du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 euros. Le bien doit être loué meublé et exploité par un gestionnaire professionnel pendant une durée minimale de 9 ans.
Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse en investissant dans une résidence services pour étudiants, seniors ou touristes. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais peuvent être amputés des charges liées à l’acquisition et à la gestion du bien (intérêts d’emprunt, amortissement, charges de copropriété, etc.). En outre, le régime LMNP permet de récupérer la TVA sur l’acquisition du bien.
Le dispositif Monuments historiques
Le dispositif Monuments historiques permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans la restauration d’un monument historique. La réduction d’impôt est égale à 100 % des dépenses engagées, sans plafonnement. Toutefois, le bien doit être classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, et les travaux doivent être réalisés sous le contrôle de l’architecte des bâtiments de France.
Le régime de déficit foncier
Le régime de déficit foncier permet de déduire les charges liées à la rénovation d’un bien immobilier ancien des revenus fonciers, dans la limite de leur montant. Si le montant des charges est supérieur aux revenus fonciers, le déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Toutefois, le bien doit être loué nu à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 3 ans.
Il convient de noter que ces dispositifs fiscaux ne sont pas cumulables entre eux, ni avec d’autres avantages fiscaux (comme le crédit d’impôt pour la transition énergétique, par exemple). Il est donc important de bien étudier chaque dispositif avant de choisir celui qui convient le mieux à votre situation.
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